設計監理方式にて管理組合様のお手伝いをしています

マンション大規模修繕の手順

■1 マンション大規模修繕って何???
 

 マンションを含め、建築物には必ず寿命があります。その時に、私達人間が怪我をした時や病気になった時に医師にかかって治療するように、建物も不具合が生じれば診断を行い、修繕をします。
その際に、適切な修繕計画をたてることが重要です。計画的ではない経常修繕を繰り返している場合には、常にマンションの何処かで工事をしている状態になります。 その様な状態は、快適な生活環境とは言えません。

また、コンクリート劣化等の物理的な耐用年数と共に、生活様式の変化の側面からの社会的耐用年数という問題もあります。(駐車場の不足、高齢化社会のバリアフリー問題、IT関連の設備の高度化等)
それらをまとめて一時期に発注すれば、工事費の軽減になり、何よりも快適な生活環境を確保することができます。また、計画的な修繕は10年、20年サイクルの資金の運用を可能にし、修繕積立金が不足する等のトラブルを防ぐことができます。

一戸建て住宅と違って共同資産であるマンションの場合、長期修繕計画や、大規模修繕計画が特に重要であり、個々の建物ごとに入居当時の長期修繕計画がきちんと見直されているかが大切なのです。

 

■2 管理会社にまかせで大丈夫???
 

 マンションの大規模修繕を行うにあたって、面倒くさがって管理会社主導で進めてしまうと、必要以上の修繕工事を行われてしまったり、工事費用が高かったりなど、大切な修繕積立金を使いすぎてしまい、2度目、3度目の大規模修繕時には積立金が足りなくなり、一時金を数十万円も支払うことになってしまった管理組合様が多く存在しています。

 

マンションの大規模修繕を行うにあたって、通常は管理会社主導で進めることになるでしょう。

理事は面倒くさいし、修繕委員会なんて休みの日まで参加してられないよ・・・

全て管理会社にお任せでいいんじゃない・・・・
 

ちょっと待ってください!
 ・本当にその工事は必要な工事ですか?
 ・見積り金額は適正ですか?
 ・予定通りの工事はきちんと行われていますか?

大規模修繕失敗しないために、まずは大規模修繕に潜む落とし穴をプロのコンサルタントが伝授いたします!

■3 大規模修繕のながれ
 

① 管理組合で「修繕委員会」を設立する
理事会の理事様は通常、1年間の持ち回りで交代してしまいます。
大規模修繕は計画から工事の完了まで長いもので2年程度かかってしまいます。
せっかく時間をかけて検討してきた工事計画も理事の交代で経緯が不明瞭になりトラブルが起きることもあります。
そこで、理事会とは別に「修繕委員会」を設立し、計画から工事完了までの間、委員の方が交代しない制度をとっている管理組合がほとんどです。

 

②パートナー方式を決定する  
大規模修繕工事を行う上で以下の3つの方式があります。
それぞれの特徴があり、管理組合の考え方によって大規模修繕工事の進め方に違いがあります。

 

A方式 管理会社主導方式
管理会社が主体となって劣化診断から改修設計、工事までを進める方式です。
管理会社の方針に左右されますが、特定の施工会社だけに工事を依頼する傾向が強く、また、管理会社が施工する場合などは競争原理が働かず、工事代金が割高になる恐れがあります。

管理会社は一貫した責任を負うリスクを減じるために手厚い工事仕様を組む場合が多いです。手厚いならば結構ですが過剰な仕様では問題です。修繕積立金の無駄遣いとなってしまいます。
また工事業務も行う場合には設計・施工・監理の各々の建築士法等で定められた責任を一社が負うために健全なチェック機能が損なわれる可能性もあります。
監理者がいない場合には工事の品質低下の恐れもあります。


B方式 責任施工方式
施工会社に劣化診断から改修設計、工事までを一任する方式です。
第三者のチェック機能がないために適切な工事が行われているか確認することができません。

 

C方式 設計監理方式
設計事務所やコンサルタントを利用して、劣化診断、改修設計を行い、工事の段階では監理を行うので、厳正な工事品質チェックが期待できます。
設計と施工が分離されているので、工事金額を抑えることができます。
専門的な知識が無い場合、管理組合にとっては安心できる方式です。
そして公平性透明性を確保した施工業者選定を行い、工事の監理も第三者性をもって行うことができます。ただし、大規模修繕のコンサルタント実績のある設計会社は多くないのが実情であり、面談等を行ない会社の規模や実績数ではなく、個々の考え方を十分に聞き取ることが大切です。

 

マンション大規模修繕 立石建築設計
マンション大規模修繕 立石建築設計

③ 建物の劣化状態を確認する建物劣化診断と数量積算
屋上の防水の劣化状況や漏水・雨漏りの有無、外壁のタイルの浮き、剥がれ、塗装、シール、コンクリート亀裂や劣化、鉄部の錆、バルコニーの手摺の固定状況など、補修が必要な箇所と数量をチェックします。

④ 改修設計・資金計画
建物劣化診断をもとに、工事を行うべき設計仕様を作成、決定します。
ここで重要となるのは、次回の大規模修繕を見据えて修繕積立金が足りなくならないように過剰な工事がないかなど、資金計画を考えながら仕様を決定することです。
業者任せの改修設計では、本当に必要な工事なのか?過剰な仕様で高い工事になっていないかを確認する必要があります。
長期修繕計画書と併せて資金計画を立てることも重要です。

⑤ 施工業者の選定
紹介などで特定の業者のみで進めると競争力が働かず、高い工事費を支払うことになります。
まずは業界の専門誌、新聞などを利用して見積り参加業者を公募し、競争入札制度で各社入札してもらい、透明性を確保することが大きなポイントです。
見積り書の書式、数量を統一することで、各社の金額が高いか安いかを判断することが可能です。
しかし、工事費が安いということだけで判断してはいけません。工事の途中で倒産する危険性や万が一の対策も重要です。
なにより大規模修繕工事は、新築工事と違って住民の方が居住しながらの工事となりますので、工事中の住民への配慮やトラブルが起きないような事前の対策なども施工業者選びの大切なポイントとなってきます。
現場代理人(現場監督)の人柄や経験、力量で工事が大きく左右されることになりますので、担当者の面接も重要ポイントの1つになります。

   
区分所有者から公募 → 見積り参加業者6社程度に絞る → 入札 → さらに3社に絞る →

業者へのヒアリング → 採点投票 → 施工業者決定

⑥ 総会開催・工事請負契約締結
管理組合総会を開催し、大規模修繕のために修繕積立金を使用すること、工事請負契約を締結することの決議、承認を得ます。
この総会後に施工業者から住民へ向けて工事の説明が行われます。

⑦ 工事準備~着工
自治会や近隣への挨拶、資材置き場の確保、駐車場の移設先を確保するなど工事の準備期間が必要となります。
準備が整えば工事の着工となりますが、一般的には大規模修繕工事の時期は、「春工事」(4月着工)と「秋工事」(9月着工)に大きく分かれます。
1棟のみのマンションの場合、工事期間は4~5ヶ月程度となります。

⑧ 工事中
工事中は外壁周りに足場が立てられ、防犯対策やプライバシー保護のための対策が必要となります。
玄関ドアの塗装工事やバルコニーの塗装工事などで在宅が必要となったり、エアコンの室外機の一時撤去、洗濯物が干せない時期などのもあり、住民の協力が大切になります。
また、工事の進捗状況の報告や改正事項を協議する施主定例会議が月に2回程度行われます。
この他にも、予定通りの工事が適切に行われているかどうか、いわゆる手抜き工事となっていないか確認することは重要なポイントとなります。

⑨ 竣工
工事完了の前に補修などが必要な箇所がないか現場で立会いチェックします。
全ての工事が完了すれば竣工引渡しの調印となり、長期にわたった大規模修繕工事が終了します。

➉ 工事の瑕疵や欠陥
工事箇所によって2、3、5、8、10年の工事補償を施工業者より受けることができます。

補償が受けられる年数は見積り条件に予め入れて工事請負契約を締結することが重要です。
 

マンション大規模修繕のよくある質問

 

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マンションの大規模修繕に関するコンサルタントやご相談をお受けしております。
管理会社主導の大規模修繕の実態、修繕の必要性、理事会での進め方、劣化や耐震性の説明、

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