Tateishi Architectural Design Office inc.
一級建築士事務所
有限会社 立石建築設計
調査・設計・監理
立石建築設計の
マンション大規模修繕コンサルタント
住民主導で行なう大規模修繕「設計監理方式」
設計監理方式にて管理組合様のお手伝いをしています
マンション大規模修繕の手順
■１ マンション大規模修繕って何？？？
マンションを含め、建築物には必ず寿命があります。その時に、私達人間が怪我をした時や病気になった時に医師にかかって治療するように、建物も不具合が生じれば診断を行い、修繕をします。
その際に、適切な修繕計画をたてることが重要です。計画的ではない経常修繕を繰り返している場合には、常にマンションの何処かで工事をしている状態になります。 その様な状態は、快適な生活環境とは言えません。
また、コンクリート劣化等の物理的な耐用年数と共に、生活様式の変化の側面からの社会的耐用年数という問題もあります。（駐車場の不足、高齢化社会のバリアフリー問題、ＩＴ関連の設備の高度化等）
それらをまとめて一時期に発注すれば、工事費の軽減になり、何よりも快適な生活環境を確保することができます。また、計画的な修繕は１０年、２０年サイクルの資金の運用を可能にし、修繕積立金が不足する等のトラブルを防ぐことができます。
一戸建て住宅と違って共同資産であるマンションの場合、長期修繕計画や、大規模修繕計画が特に重要であり、個々の建物ごとに入居当時の長期修繕計画がきちんと見直されているかが大切なのです。
■２ 管理会社にまかせで大丈夫？？？
マンションの大規模修繕を行うにあたって、面倒くさがって管理会社主導で進めてしまうと、必要以上の修繕工事を行われてしまったり、工事費用が高かったりなど、大切な修繕積立金を使いすぎてしまい、2度目、3度目の大規模修繕時には積立金が足りなくなり、一時金を数十万円も支払うことになってしまった管理組合様が多く存在しています。
マンションの大規模修繕を行うにあたって、通常は管理会社主導で進めることになるでしょう。
理事は面倒くさいし、修繕委員会なんて休みの日まで参加してられないよ・・・
全て管理会社にお任せでいいんじゃない・・・・
ちょっと待ってください！
・本当にその工事は必要な工事ですか？
・見積り金額は適正ですか？
・予定通りの工事はきちんと行われていますか？
大規模修繕失敗しないために、まずは大規模修繕に潜む落とし穴をプロのコンサルタントが伝授いたします！
■３ 大規模修繕のながれ
① 管理組合で「修繕委員会」を設立する
理事会の理事様は通常、１年間の持ち回りで交代してしまいます。
大規模修繕は計画から工事の完了まで長いもので2年程度かかってしまいます。
せっかく時間をかけて検討してきた工事計画も理事の交代で経緯が不明瞭になりトラブルが起きることもあります。
そこで、理事会とは別に「修繕委員会」を設立し、計画から工事完了までの間、委員の方が交代しない制度をとっている管理組合がほとんどです。
②パートナー方式を決定する
大規模修繕工事を行う上で以下の3つの方式があります。
それぞれの特徴があり、管理組合の考え方によって大規模修繕工事の進め方に違いがあります。
A方式 管理会社主導方式
管理会社が主体となって劣化診断から改修設計、工事までを進める方式です。
管理会社の方針に左右されますが、特定の施工会社だけに工事を依頼する傾向が強く、また、管理会社が施工する場合などは競争原理が働かず、工事代金が割高になる恐れがあります。
管理会社は一貫した責任を負うリスクを減じるために手厚い工事仕様を組む場合が多いです。手厚いならば結構ですが過剰な仕様では問題です。修繕積立金の無駄遣いとなってしまいます。
また工事業務も行う場合には設計・施工・監理の各々の建築士法等で定められた責任を一社が負うために健全なチェック機能が損なわれる可能性もあります。
監理者がいない場合には工事の品質低下の恐れもあります。
B方式 責任施工方式
施工会社に劣化診断から改修設計、工事までを一任する方式です。
第三者のチェック機能がないために適切な工事が行われているか確認することができません。
C方式 設計監理方式
設計事務所やコンサルタントを利用して、劣化診断、改修設計を行い、工事の段階では監理を行うので、厳正な工事品質チェックが期待できます。
設計と施工が分離されているので、工事金額を抑えることができます。
専門的な知識が無い場合、管理組合にとっては安心できる方式です。
そして公平性透明性を確保した施工業者選定を行い、工事の監理も第三者性をもって行うことができます。ただし、大規模修繕のコンサルタント実績のある設計会社は多くないのが実情であり、面談等を行ない会社の規模や実績数ではなく、個々の考え方を十分に聞き取ることが大切です。
③ 建物の劣化状態を確認する建物劣化診断と数量積算
屋上の防水の劣化状況や漏水・雨漏りの有無、外壁のタイルの浮き、剥がれ、塗装、シール、コンクリート亀裂や劣化、鉄部の錆、バルコニーの手摺の固定状況など、補修が必要な箇所と数量をチェックします。
④ 改修設計・資金計画
建物劣化診断をもとに、工事を行うべき設計仕様を作成、決定します。
ここで重要となるのは、次回の大規模修繕を見据えて修繕積立金が足りなくならないように過剰な工事がないかなど、資金計画を考えながら仕様を決定することです。
業者任せの改修設計では、本当に必要な工事なのか？過剰な仕様で高い工事になっていないかを確認する必要があります。
長期修繕計画書と併せて資金計画を立てることも重要です。
⑤ 施工業者の選定
紹介などで特定の業者のみで進めると競争力が働かず、高い工事費を支払うことになります。
まずは業界の専門誌、新聞などを利用して見積り参加業者を公募し、競争入札制度で各社入札してもらい、透明性を確保することが大きなポイントです。
見積り書の書式、数量を統一することで、各社の金額が高いか安いかを判断することが可能です。
しかし、工事費が安いということだけで判断してはいけません。工事の途中で倒産する危険性や万が一の対策も重要です。
なにより大規模修繕工事は、新築工事と違って住民の方が居住しながらの工事となりますので、工事中の住民への配慮やトラブルが起きないような事前の対策なども施工業者選びの大切なポイントとなってきます。
現場代理人（現場監督）の人柄や経験、力量で工事が大きく左右されることになりますので、担当者の面接も重要ポイントの１つになります。
区分所有者から公募 → 見積り参加業者6社程度に絞る → 入札 → さらに3社に絞る →
業者へのヒアリング → 採点投票 → 施工業者決定
⑥ 総会開催・工事請負契約締結
管理組合総会を開催し、大規模修繕のために修繕積立金を使用すること、工事請負契約を締結することの決議、承認を得ます。
この総会後に施工業者から住民へ向けて工事の説明が行われます。
⑦ 工事準備～着工
自治会や近隣への挨拶、資材置き場の確保、駐車場の移設先を確保するなど工事の準備期間が必要となります。
準備が整えば工事の着工となりますが、一般的には大規模修繕工事の時期は、「春工事」（4月着工）と「秋工事」（9月着工）に大きく分かれます。
1棟のみのマンションの場合、工事期間は4～5ヶ月程度となります。
⑧ 工事中
工事中は外壁周りに足場が立てられ、防犯対策やプライバシー保護のための対策が必要となります。
玄関ドアの塗装工事やバルコニーの塗装工事などで在宅が必要となったり、エアコンの室外機の一時撤去、洗濯物が干せない時期などのもあり、住民の協力が大切になります。
また、工事の進捗状況の報告や改正事項を協議する施主定例会議が月に2回程度行われます。
この他にも、予定通りの工事が適切に行われているかどうか、いわゆる手抜き工事となっていないか確認することは重要なポイントとなります。
⑨ 竣工
工事完了の前に補修などが必要な箇所がないか現場で立会いチェックします。
全ての工事が完了すれば竣工引渡しの調印となり、長期にわたった大規模修繕工事が終了します。
➉ 工事の瑕疵や欠陥
工事箇所によって2、3、5、8、10年の工事補償を施工業者より受けることができます。
補償が受けられる年数は見積り条件に予め入れて工事請負契約を締結することが重要です。
マンション住民の皆様へ確かな情報をお伝えするために･･･
マンション管理のムダとワナ
（中国新聞 連載記事）
マンション大規模修繕のよくある質問
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築年数が10年未満のマンションは、住民は何も考えなくていいのでしょうか？ 欠陥マンションや瑕疵担保責任って何？建築基準法により、行政に対して特殊建築物の定期報告制度が3年毎に決まっていますので管理会社が、通常委託業務内で行なっているはずです。 しかし、皆さんの建物は築後10年間は「住宅瑕疵担保責任」により構造躯体や雨水の侵入等についての瑕疵修補を受ける権利を持っています。 残念ながらその権利が消滅する前に区分所有者の皆さんへ説明をされる管理会社は少ないようです。（特に、売主のデベロッパー・販売会社・管理会社などが同系列の場合は、管理会社担当者が親会社に欠陥や瑕疵の報告を行なう訳がありません。） その10年の時効を過ぎた12年目あたりから、急に大規模修繕工事の実施の提案を行ないだすのです。 もし、あなたのマンションが「住宅瑕疵担保責任保険」の期間内であれば、売主・施工会社・管理会社とは、一線を引いた建築士「瑕疵や欠陥住宅の法律の知識や経験を持った大規模修繕のコンサルタント」に相談されることをお勧めいたします。 これまで私も「異常なタイル剥離マンション」・「構造スリットの無い欠陥マンション」などの相談に乗り欠陥住宅に係わる弁護士たちと共に「瑕疵責任」や「不法行為責任」を売主・施工者に打診している実績を持ちます。
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大規模修繕工事の進め方にはいくつか種類があると聞きますがどういった方法ですか？●責任施工方式 施工を行なう工事会社を先に決め、調査・設計・工事を一括して依頼する方式です。 統一された仕様書や設計書・数量書がない事も多く、工事会社側からの提案内容により見積項目や数量が異なるため、見積額の比較が難しい面があります。 区分所有者の多い分譲マンションでは、住民の理解を得ることが困難なため、ワンオーナーに直接営業しやすい「賃貸マンション」で採用される場合が多いのですが、強引な営業や実績の大風呂敷を広げて早期に契約を結ばせる施工業者や管理会社の話は要注意です。（決算値引きだとか、修繕モデルマンションで割引とか。自社の材料や工法を誇示する場合。） ●「設計施工分離方式」 (コンサルタント方式) 設計等と施工を分離して発注する方式。 建築設計事務所や管理会社がコンサルタントとして調査診断・設計・工事監理を行い、施工会社は施工のみを請け負う方法です。 共通の仕様書や数量書をもって複数の会社に見積入札等を行なうため、比較検討が容易です。 また、施工会社とは立場の異なる工事監理者にチェックや助言を受けることができます。 ただし、「設計施工方式」と言いながらも管理会社が素人理事会に対してしつこく関与していく場合は要注意です。 「一口に設計施工方式といってもいろいろあるんです」をご覧ください。
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長期修繕計画書では12～15年毎に大規模修繕工事が予定されていますが守らなければいけませんか？建物完成時に作成された長期修繕計画書は、一般的なマンションを例として形式上な面で作成されていることもあり、個々のマンションの修繕の実態を具体化したものではありません。 国土交通省では12～15年周期での計画修繕を推進していますが、必ずしもそれに従う必要性はありません。 大切なことは、劣化事象の原因や改修方法を第3者の専門家に診てもらい、相応の時期に修繕を考える事ですので、『管理会社などから防水保証が期限切れです』だとか『長期修繕計画では来年です』だとかの誘導的な机上での説明では判断しないようにしましょう。
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修繕委員会は設立しないといけないのですか？理事会で兼ねることはできますか？一般的に理事会の役員は順番制で1年毎にほぼ全員が交代し、管理会社のアドバイスを受けながらマンション生活の様々な事を検討していきます。 （どこのマンションも理事全員交代制が多く、管理会社の担当は理事メンバーがおとなしいときは大胆な提案を投げかける場合も多いようです） 大規模修繕工事は計画から工事完了までは1〜2年越しでの大事業となり、検討・審議すべき事も多く、出来るだけ住民側の役員が変わらないでいることが円滑な進行には欠かせません。 そのため、普段から理事会の議題などが多く、大規模修繕工事への対応が難しい場合は、理事会とは別に専門委員会としての諮問機関(修繕委員会等)を設け、理事会とは専門的に距離をおいた役員で協議していくことをお勧めいたします。 建築的な知識は必ずしも必要ありません。 皆さんの大切な修繕積立金を、住民側の立場で適切に運用しようと考える修繕委員会の設置が大切です。
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コンサルタント方式でのパートナーの依頼先にはどのような種類がありますか？「一口に設計施工方式といってもいろいろあるんです」をご覧ください。●管理会社 管理会社は大規模修繕工事についても様々な知識や経験を持つ会社も多く、コンサルタントの選定から業者選定、工事監理まで一貫して関与される場合は、素人集団の場合が多い管理組合からすると頼りになる存在です。 ただし、管理組合の内部事情や積立金の資金状態まで知る立場ですので、透明性や第三者性の面からは十分な検証が必要です。 特に、簡易調査といいながら提携するコンサル会社や調査会社を勝手に紹介し、流れを主導権を握ろうとする管理会社には要注意です。 （管理会社としては一番おいしい方法ですが、修繕積立金を目いっぱい使われ、挙句の果てに積立金の値上げまで提案してくる場合も多いようです） ●建築設計事務所 設計と施工分離する方法として、建築士事務所をコンサルタントとして活用する方法が近年増えてきています。 専門的な知識や経験と実績が備わった事務所であれば住民側としても大きな力となります。広島市内でも大規模修繕コンサルタントはインターネットなどの検索でＨＰをみることはできますが、会社や団体の規模や実績数にまどわされず、じっくりと検証し必要によっては訪問等によりコンサルタントの業務実績の実態を伺いにいくこともありです。 その会社や団体の建築士の中で、実際にどの建築士が業務を行なうのか？どんな知識と経験を積み、管理組合にとってふさわしいパートナーであるかどうかを、しっかりと見極める必要があります。 ●各種団体 ○○組合・○○協議会・○○連合会 etc・・・のような大規模修繕のコンサルタント業務を行なう設計事務所を集めた各種団体がいろいろあります。団体全体としての資料や実績などは大変良くできていますが個々の団体では管理会社や施工会社と連携を図り、一般住民にはわからない動きをされる場合もありますので見極めが必要です。 ●マンション管理士 マンション管理士は、マンションの様々な問題を第三者としてアドバイスしてもある存在として大規模修繕工事での活用が選択肢として考えられます。 しかし、マンション管理士自体が大規模修繕工事のコンサルタントとして調査設計から工事監理まで基本的に行わないため、別に調査・設計・工事監理業務を行なうコンサルタント選定が必要になってきます。
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調査開始から工事完了までの期間はどれくらいかかりますか？大規模修繕工事に関する業務の中で、業務の時期は大きく分けて「調査診断」「実施設計」「施工会社選定」「修繕工事」の4つがあります。 全体でみると、約1年から1年半の期間かかる事になります。 ※全体スケジュールを早く進めて早期の契約や工事着工を促すような管理会社があれば要注意です。 十分な協議ができないうちに後戻りができなくなることもあります。
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施工会社の選定で注意することを教えてください。一般的に、施工会社の募集は専門業界の新聞を通じての公募や、管理会社や管理組合員の中から推薦を受け施工会社を募集します。 そして応募してきた施工会社の審査を行い、見積作成をしてもらう事になります。 見積で大切なのは、見積書に記載された改修仕様や工事数量の内訳が統一されている事と見積の期間を全社で揃える事です。これらは同じ内容で公平に選定する事を目的とするためです。 大規模修繕工事は、管理組合にとっても大きなお金が動く事業になります。 そのため公平・公正な選定を行う事が大切です。 「一口に設計施工方式といってもいろいろあるんです」をご覧ください。
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大規模修繕の施工会社にはどのような会社がありますか？大規模修繕工事が大きく取り上げられるようになったのは2000年頃からです。 当時は主に全国大手のゼネコンや地元の建設会社が元請けとして請負い、下請けの改修工事業者に全体の工事をさせていました。 近年は、塗装や防水や改修を主に行っている会社が大規模修繕工事の専門会社として実績を重ねています。 お住まいのマンションの規模や工事内容に合った会社を比較しながら選んでください。
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工事期間中の定例会議の内容を教えてください。定例会議は、管理組合から修繕委員や理事、コンサルタントと施工会社の担当者が出席して行われる会議です。 施工業者と監理者(コンサルタント)のみの会議もあります。 会議で審議される内容は、 ●工事の進捗状況の報告と、今後の予定の説明 ●予算の執行状況の説明と、追加や取止めを行った工事の内容説明と承認 ●工事金額の増減の内容説明と承認 ●組合員や住人、近隣からの苦情やトラブルの報告 ●生活に関わるマンション内の通行の規制や設備などの使用の制限の説明 などとなります。 会議を通して管理組合側が行う事は、説明された内容の審議と承認、理事会や総会を通した組合員への説明、トラブルが起こった際の組合員との連絡調整などとなります。
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工事期間中の検査にはどのようなものがありますか？●「工程検査」 「中間検査」(中間出来高確認検査等) 工事の主だった内容において施工状況を確認する検査です。 主にコンサルタントが立会いを行い定例会議などで報告します。 ●足場解体前検査 足場を解体する前に不具合や未施工などを解消する目的で行われます。 立会は主にコンサルタントが行い定例会議などで報告します。 ●竣工検査 工事竣工前に完了状況を確認するための検査です。 修繕委員会や理事の立会を行う事もあります。
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マンションの設備で劣化調査や診断が必要な項目を教えてください。対象となる項目は、エレベーター、給水管や排水管、機械式駐車場、消防設備、インターホン、電話・インターネット関係設備、テレビ共聴設備などがあります。
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修繕積立金や長期修繕計画書の見直しについて教えてください。大規模修繕工事を進める上で長期修繕計画書の見直しは重要です。 新築時に作られた計画書や修繕積立金の年度金額はあくまでも目安であり、個々の状況に合わせて少なくとも5年ごとに見直しをするよう国土交通省からも推奨されています。 長期修繕計画書の見直しは管理会社に依頼することも可能ですが、コンサルタントに見直しを依頼する事も可能です。 ●(国土交通省)マンションの修繕積立金に関するガイドライン ●(国土交通省)マンションの長期修繕計画ガイドラインその他
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賃貸マンションやテナントビルなどの一般建築物の大規模修繕工事の相談はできますか？大規模修繕工事というと分譲マンションが主に取り上げられます。 これはマンション購入時から事前に作成されている長期修繕計画書などが存在し、修繕積立金の積み立てをおこなっているため、比較的工事へのステップが進めやすいためです。 一方、長期修繕計画書や積立金そのものが新築時から計画されていない建物は、いざという場合の計画は進めにくいことが多いです。 立石建築設計では、分譲マンションの大規模修繕工事のみでなく、一般建築物の新築設計も行なっておりますのでさまざまな角度からのご相談は可能です。